相続税対策としての不動産生前贈与について

生前贈与は不動産に限らず、現金や有価証券など、あらゆる財産を対象に手続きを行うことができますので、相続税対策としても広く活用されています。

特に不動産の生前贈与については、不動産自体の資産価値が高いこともあり、「相続税対策」や「相続の前倒し」として利用されることもございます。

ここでは、相続税対策として不動産を生前贈与した場合のメリット・デメリットについて解説をしていきます。

不動産を生前贈与するメリット

不動産を生前贈与するメリットは大きく分けて4つあります。

贈与税の特例（配偶者控除）を利用することで、最大で2,000万円の控除が受けられる
暦年贈与と①を併用することができる
贈与を行う時期を自由に選べるため、再開発等で不動産の評価額が上がる前に相続税対策を行うことができる
贈与する相手を自由に決めることができるため、将来の相続の前倒し・相続トラブルの回避ができる

生前に不動産を贈与することに対し、抵抗があるという方もいらっしゃいますが、婚姻から20年以上経過している夫婦間で自宅の贈与を行うと、配偶者控除と呼ばれる特例の利用が可能です。

この特例を利用すると、2,000万円までの贈与は非課税となるだけではなく、特例を適用した贈与については、相続発生時の持戻しの計算対象から外すことができるので、将来的な相続税対策として、一度検討してみると良いかもしれません。

また、特例を使用した場合でも、暦年贈与（110万円以下の贈与）を併用できることから、一度に2,110万円までの財産を非課税で贈与することが可能です。
その他、相続が発生した場面で争いになりやすい不動産について、あらかじめ贈与をしておけば、遺産分割協議の対象から除外できるのもメリットのひとつになるでしょう。

不動産を生前贈与するデメリット

不動産を生前贈与する場合にはメリットだけではなく、以下の様なデメリットもあります。

名義変更の際にかかる費用が相続よりも高額になる
贈与税が発生する
相続開始の3年以内に贈与した不動産は、相続税の計算時に持戻しがされてしまう
※配偶者控除の特例を使用した場合を除く

不動産の名義変更については、生前贈与を行う場合と相続で取得する場合で、必要となるコストが大きく異なります。

例として、登録免許税に着目すると、贈与した場合は固定資産評価額の2％、相続した場合には固定資産評価額の0.4％の税金を納める必要があります。

登録免許税だけで考えたとしても、5倍の差が出てしまうだけではなく、贈与で不動産を取得する場合には、不動産取得税として固定資産税評価額の3％の税金が新たにかかります。それゆえ、相続と比べると手続きを行うための費用が高額になってしまいます。

また、特例を利用した場合でも、贈与する不動産の評価額が高額になると贈与税が発生してしまいますので、不動産の生前贈与をする際には十分な検討が必要となります。

失敗しない相続税対策のために

不動産の生前贈与は、贈与の目的が明確でなければ、費用が高額な手続きを「行っただけ」になってしまいます。

相続税対策として不動産の贈与を行う場合には、不動産の評価額が将来的に値上がりするのか・賃貸物件で収入が見込まれるのであれば、年間での収益がいくらなのか・相続時精算課税制度を利用するべきなのか等、様々な側面から検討をすることが必要です。

特に、相続が発生した場面では、現在お持ちの財産が増減している可能性もあります。
まずは現在お持ちの財産評価額がいくらになるのか（不動産については路線価で評価）確認を行い、相続税が発生するのか試算を行うことが重要です。

また、不動産を含めて試算を行う場合には、評価を行うために専門知識が必要とされることになりますので、まずは専門家までご相談ください。

まとめ

贈与の手続きは相続税対策として有効な反面、将来の試算を行いつつ検討を行うことが必要となります。
また、目的が明確でなければ高額な費用を支払うだけになってしまう恐れもあるので、まずは専門家までご相談ください。

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