不動産名義変更の流れ

相続における不動産（土地・建物）の名義変更手続きについてご案内いたします。

相続が発生した場合、亡くなった方（被相続人）名義の不動産は、相続人の名義へ変更する手続きが必要です。相続が原因となっている不動産の名義変更の場合、相続人間での遺産分割協議がまとまり、遺産分割協議書が完成している事が前提になります。名義変更をしていなかったが為に、その後手続きが複雑になるなど、相続で問題が起きてしまうというケースが出てくる場合もあります。

またこれまで相続登記には期限が定められていませんでしたが、法改正により相続登記は義務化されることが決定しました。相続登記の義務化は2024年4月から施行され、今後は相続により不動産の所有権を取得したと知った日から3年以内に相続登記を行わなければならず、正当な事由なく怠った場合は過料が科されることもあります。また、改正法施工後は2024年4月以前に発生した相続についても義務化の対象となるため、不動産を相続したら名義変更の手続きについては速やかに行う事をおすすめいたします。

不動産の名義変更の流れ

不動産の名義変更のおおまかな流れは下記のとおりです。

• 1）相続人の確定

　・被相続人の出生～死亡までの一連の戸籍を全て取り寄せ、相続人について明確にします。

　・途中で戸籍が抜けていたり一連になっていない場合は、法務局で受付けてもらえません。改製原戸籍も含め、全て取り寄せる必要があります。

• 2）相続財産調査

​　・相続の対象となっている不動産を特定します。分筆をされていたり、私道がある場合には注意が必要です。

　・ご自身で名義変更をして、全ての不動産についての相続が出来ておらず困ってしまうケースもあります。

• 3）遺産分割協議書の作成

　・法的に有効な内容でなくては受理されません。遺産分割協議書がきちんと作成されておらず、法務局で補正が入り何度も自宅と法務局とを往復し相続人へ訂正印をもらいに行く、などされる方がいるようです。

• 4）法務局にて、不動産の登記申請を行う

　・登記の申請に必要な書類を全て揃えて法務局へ提出、申請します。

　・ご自身て手続きをする場合には、法務局の窓口にて申請書を作成します。

　・司法書士が申請する場合には、オンライン申請というものが出来ますのでスムーズに手続きできます。

• ​5）法務局へ登記識別情報（権利証）を受取に行く

　・１、２週間ほどで登記が完了します。自分の名義になった登記識別情報（権利証）を法務局へ取りにいきます。

　・登記時期別情報は紙ぺら一枚です。驚かれる方もいらっしゃいますが、ご自身で手続きされた場合には紙を渡されるだけです。

　・司法書士に依頼をすると、法務局へ行く必要がありません。権利証についてもきれいに製本をし、内容説明をしてお渡しいたします。

手続きの詳細のご案内

手続きの進め方についての詳しい説明をいたします。登記申請に必要な書類は、遺産分割の協議がどのように行われたかによって内容が異なります。

法定相続人が一人の場合、または法定相続分で相続をする場合

・被相続にの出生～死亡までの一連の戸籍謄本

・法定相続人全員の戸籍謄本と住民票

・相続する不動産の固定資産税評価証明書

書類については、市区町村役場で取得する事が出来ます。東京２３区の不動産については、固定資産税評価証明書は都税事務所での取得となります。

遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合

・被相続人の出生～死亡までの一連の戸籍謄本

・法定相続人全員の戸籍謄本と住民票

・相続する不動産の固定資産税評価証明書

・遺産分割協議書

・法定相続人全員の印鑑証明書（３ヶ月以内に取得したもの）
　

申請書の作成

通常の登記申請は、申請書へ収集した資料を添付して、相続不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に登記申請をします。提出資料に不備等がなければ、１～２週間程で登記が完了し、不動産の名義変更手続きが完了します。登記の申請には税金（登録免許税）の納付が必要です。必要となる税金（登録免許税）は、固定資産税評価証明書に記載されている不動産の評価額の1000分の4を乗じた金額となります。

※固定資産税2000万円の不動産であれば、4／1000ですので、８万円が登録免許税となります。
　 

土地を分けてから登記する場合

一つの土地を複数の土地に分けて相続する場合は、相続登記の前に、その土地を物理的に分割する手続きが必要です。この場合、地積測量を行い、一つの土地を複数の土地に分ける手続き（土地分筆登記）の申請が必要です。この手続きが完了したのち、各相続人へと名義変更することになります。

この時、土地を分筆については土地家屋調査士の仕事となります。この分筆については、パートナーとなっている土地家屋調査しが担当し、不動産の登記に関する手続きについては、パートナーの司法書士に依頼することも可能ですので、ご相談ください。

不動産の名義変更　関連項目

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